Parere svolto – Il preliminare di vendita di cosa immobile parzialmente altrui di Maria Rita Folino

Tizio, fratello di Caio, stipula, anche in nome del fratello, contratto preliminare di vendita con Mevio e si rende inadempiente agli obblighi inerenti alla stipula del contratto definitivo non presentandosi all’appuntamento fissato da Tizio dinanzi il notaio rogante. Mevio conviene in giudizio sia Tizio che Caio ex art.2932 c.c. ma Caio, costituendosi in giudizio deduce di essere completamente all’oscuro del contratto preliminare stipulato dal fratello. Il candidato assunte le vesti del legale di Mevio svolga motivato parere.

La questione per cui è richiesto motivato parere legale attiene alla mancata stipula di un contratto definitivo di vendita, da imputarsi al signor Tizio il quale ha stipulato con il signor Mevio un preliminare, anche in nome del fratello Caio, quest’ultimo nel costituirsi in giudizio si è chiamato estraneo al negozio giuridico in parola.

Per affrontare i quesiti sottesi al presente parere, occorre una breve disamina del contratto preliminare. Con il contratto in parola le parti si obbligano reciprocamente a concludere un futuro contratto, del quale predeterminano il contenuto essenziale. La figura più diffusa è il preliminare di vendita. Il codice civile si occupa del contratto preliminare sotto un duplice aspetto: ne prescrive la forma, che deve essere a pena di nullità quella che la legge richiede per il contratto definitivo art.1351 c.c. Prevede, inoltre, l’eventualità che una delle parti non adempia il preliminare, in questa ipotesi, qualora il preliminare non lo escluda, l’altra parte può rivolgersi al giudice e ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art.2932 c.c.

Premessi tali cenni generali, è ora possibile affrontare la questione centrale del presente parere che consiste nel chiedersi quali strumenti di tutela il signor Mevio, attese le difese del signor Caio, possa invocare nei confronti di Tizio quale promissario venditore.

Il caso in esame è sussumibile nella fattispecie di contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui. La giurisprudenza di legittimità (cfr. n, 26367/10) adatta alla fattispecie in parola la disciplina prevista dagli articoli 1478 e 1480 c.c. Il promissario venditore è obbligato, oltre che per la stipula del definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente, come ad esempio acquistando e ritrasferendo la quota del comproprietario. Ne discende che il contratto di compravendita di cosa parzialmente altrui è valido ma insuscettibile di esecuzione specifica ai sensi dell’art.2932 c.c. (Cass.n.20701/17).

La giurisprudenza ha da tempo chiarito, con riguardo alla vendita di cosa altrui che il promissario alienante, indipendentemente dalla buona fede del promissario acquirente al momento dell’atto, può procurare l’acquisto della proprietà all’acquirente fino alla scadenza del termine prescritto per la stipula del contratto definitivo. (SS.UU.n.11624/2006).

Con riguardo al caso in esame il signor Mevio poiché il promissario venditore Tizio non si è presentato davanti al Notaio rogante per la stipula del definitivo, potrebbe agire per la risoluzione del contratto per inadempimento, in tal modo Mevio sarà esonerato dall’adempimento della controprestazione, oppure ove l’abbia già eseguita avrà diritto a chiedere la restituzione.

Altra possibile soluzione prospettabile è quella della rappresentanza senza potere, il signor Tizio oltre ad obbligarsi personalmente per la propria quota alla conclusione del definitivo, egli ha speso il nome di Caio senza averne il potere, con la conseguenza dell’inefficacia del contratto in parola nei confronti di Caio, salvo la rettifica di quest’ultimo ai sensi dell’art.1399 c.c.

Il bene oggetto del contratto preliminare di vendita è in regime di comunione ordinaria, regolata dagli artt. 1100 e ss c.c., si presume la buona fede di Mevio, sicché egli probabilmente non era a conoscenza della comproprietà fra Tizio e Caio. Nel periodo tra la trascrizione del contratto preliminare e la data convenuta per la stipula del rogito definitivo, le parti hanno l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e, conseguentemente sono tenute a comunicare eventuali impedimenti alla conclusione dell’affare. Il promittente acquirente ha dunque il dovere di richiedere alla controparte la documentazione necessaria alla conclusione dell’affare. (Cass.n.629/2014). Il signor Mevio con l’ordinaria diligenza avrebbe potuto accorgersi della comproprietà, per questa ragione difficilmente egli potrà ottenere un risarcimento del danno.

Secondo giurisprudenza qualora sia intervenuto un preliminare di vendita di immobile indiviso è considerato dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, conseguentemente le dichiarazioni di voler vendere si fondano in un’unica volontà negoziale e nel caso in cui una di tali dichiarazioni dovesse mancare o sia invalida, la volontà di una delle parti del contratto preliminare si è formata invalidamente con l’esclusione della possibilità per il promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva ex art.2932 c.c. nei confronti dei soli comproprietari promittenti. (Cass.n.3213/2014).

Alla luce della giurisprudenza analizzata possono prospettarsi possibili alternative di tutela per il signor Mevio: insistere per l’adempimento del contratto nei confronti di Tizio che oltre alla stipula del definitivo per la quota di sua spettanza, il promissario venditore Tizio dovrà procurare il trasferimento del bene oggetto del contratto al promissario acquirente, ad es. acquistando lui stesso la quota del fratello Caio per poi trasferirla a Mevio. La domanda ex art.2932 c.c., tuttavia, molto probabilmente sarà rigettata.

In conclusione è consigliabile al signor Mevio in sede di comparsa conclusionale dimostrare di essere stato in buona fede in tutte le fasi del contratto, di non aver ricevuto proposte di vendita da parte di Caio. Il signor Mevio, infine, dovrà insistere sull’adempimento da parte di Tizio, oltre del definitivo per la quota di sua spettanza, dell’obbligazione di procurargli il trasferimento del bene oggetto del contratto preliminare di vendita.