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Tizio, fratello di Caio, stipula, anche in nome del fratello, contratto preliminare di vendita con Mevio e si rende inadempiente agli obblighi inerenti alla stipula del contratto definitivo non presentandosi all’appuntamento fissato da Tizio dinanzi il notaio rogante. Mevio conviene in giudizio sia Tizio che Caio ex art.2932 c.c. ma Caio, costituendosi in giudizio deduce di essere completamente all’oscuro del contratto preliminare stipulato dal fratello. Il candidato assunte le vesti del legale di Mevio svolga motivato parere.
La questione oggetto dell’odierna disamina richiede di prendere in considerazione il contratto preliminare di vendita di un bene parzialmente altrui, al fine di identificare i rimedi spettanti al promissario acquirente in caso di inadempimento del promittente venditore, nel caso in cui quest’ultimo sia soltanto uno dei comproprietari del bene, non avendo gli altri avuto conoscenza della stipula del contratto preliminare.
Nel caso in esame, Tizio stipulava, anche in nome del fratello Caio, un contratto preliminare con Mevio, avente ad oggetto la vendita di un bene che si lasciava intendere all’acquirente essere posseduto in comunione da Tizio e Caio; successivamente, il promittente venditore si rendeva inadempiente agli obblighi inerenti alla stipula del contratto definitivo, non presentandosi all’appuntamento fissato dinnanzi al notaio rogante. Quando Mevio conveniva in giudizio, quali comproprietari della cosa promessa in vendita, sia Tizio che Caio, quest’ultimo, con l’atto di costituzione, eccepiva di essere all’oscuro del contratto preliminare stipulato dal fratello.
Al fine di considerare i rimedi a disposizione di Mevio nella vicenda in esame, giova, in primo luogo, verificare l’assenza di una procura conferita da Caio al fratello per stipulare, quale suo rappresentante, il contratto preliminare avente ad oggetto il bene in comunione, ovvero di una successiva ratifica del contratto concluso da Tizio, pur in assenza di una previa procura.
Dopo aver accertato la mancanza di un potere di rappresentanza in capo a Tizio, deve introdursi la fattispecie del contratto preliminare di vendita di cosa altrui o -come nel caso de quo– parzialmente altrui; più nello specifico, può farsi riferimento all’ipotesi di un contratto preliminare di vendita di un bene in comunione, concluso da uno soltanto dei comproprietari, all’insaputa degli altri. Ogni volta in cui uno dei comproprietari di un immobile ne promette la cessione (per l’intero) a un terzo si configura, infatti, la promessa di vendita di cosa parzialmente altrui.
Con tale tipo di contratto preliminare, il promittente venditore si impegna a far acquistare al proprio acquirente o ad acquistare egli stesso (con automatica traslazione della proprietà al promissario acquirente) la parte di proprietà altrui; salvo il caso in cui si procuri il consenso degli altri comproprietari alla vendita, entro la data fissata per la stipula del contratto definitivo. In conclusione, la stipula di un contratto preliminare di vendita di cosa (parzialmente) altrui deve ritenersi perfettamente valido ed efficace (Corte Cass., Sez. II, sentenza 24 luglio 2007, n. 16362).
Poste tali premesse, resta da verificare quali rimedi spettino al promissario acquirente in caso di inadempimento del promittente venditore, quando il contratto preliminare abbia ad oggetto un bene in comunione con altri comproprietari i quali non siano stati parte delle trattative.
Al contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui può riferirsi la disciplina di cui agli artt. 1478 e 1480 c.c., concernente la vendita di cosa altrui o parzialmente altrui, con la conseguenza che il promittente venditore resterà obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, anche a procurare al promissario acquirente il trasferimento della quota rimanente, acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente o facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva. Si tratta, quindi, di un contratto preliminare -quello avente ad oggetto il trasferimento di un bene parzialmente altrui- valido ma insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via processuale ex art. 2932 c.c., in quanto la sentenza costitutiva di cui al menzionato articolo, non potrebbe produrre i medesimi effetti del contratto definitivo che non è stato concluso anche con riferimento a beni parzialmente altrui (Corte Cass., Sez. II, 29 dicembre 2010, n. 26367).
Si deve, nel dettaglio, tenere in considerazione il fatto che, nel caso in cui un contratto preliminare abbia ad oggetto un bene da acquistarsi in comunione -così come nell’ipotesi oggetto di analisi- si presume, salvo diverse pattuizioni contenute nel contratto, che le parti lo abbiano considerato un unicum inscindibile (Corte Cass., Sez. I, sentenza 16 giugno 2016, n. 12462), con la conseguenza che i promittenti venditori si pongono congiuntamente come un’unica parte contrattuale complessa. Da ciò deriva che, in mancanza della manifestazione di volontà di uno dei comproprietari, si determina una situazione che impedisce sia la prestazione del consenso negoziale della parte complessa, sia la possibilità che la prestazione possa essere sostituita dalla pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., restando, così, escluso che il promissario acquirente possa ottenere la sentenza con natura sostitutiva, ai sensi di tale norma, nei confronti di quel comproprietario promittente di cui esista e persista l’efficacia della relativa manifestazione negoziale (Corte Cass., Sez. II, 23 febbraio 2007, n. 4227).
Con riferimento alla vicenda in discorso, si potrebbe ritenere che Mevio possa richiedere l’esecuzione in forma specifica riferita unicamente alla quota di Tizio; tuttavia, in caso di preliminare di vendita di un bene immobile concluso da uno solo dei comproprietari pro indiviso, si deve escludere che il promissario acquirente possa richiedere, ex art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, poiché non è consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il contratto preliminare, in quanto l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto è ammessa, ai sensi dell’art. 2932, co. 1 c.c., solo “qualora sia possibile” (in tal senso, Corte Cass., Sez. II, sentenza 10 marzo 2008, n. 6308). Nonostante ciò, in caso di preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile parzialmente altrui, con riferimento al quale sia possibile operare una divisione in quote, sarebbe ammissibile la pronuncia della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., con la contestuale riduzione del prezzo pattuito, ex art. 1480 c.c., limitatamente alla parte dell’immobile oggetto del preliminare effettivamente di proprietà del promittente venditore (Corte Cass., Sez. II, sentenza 14 marzo 1986, n. 1741).
Riprendendo le disposizioni di cui agli artt. 1478 e 1480 c.c., invece, può riconoscersi che nel caso in cui il promittente venditore si renda inadempiente all’obbligo di stipulare il definitivo, non riuscendo, entro tale data, a procurarsi la proprietà (o, come nel caso in esame, l’integrale proprietà) del bene oggetto della vendita, il promissario acquirente avrà la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento de danno, senza che tale richiesta sia preclusa dalla consapevolezza dell’alienità (o parziale alienità) del bene da parte dell’acquirente al momento della conclusione del contratto, ciò in quanto tale diritto è riconducibile all’inadempimento di una delle obbligazioni principali del venditore, ossia quella di far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto (ex art. 1476 n. 2 c.c.) (Corte Cass., Sez. II, sentenza 29 settembre 2000, n. 12953), quando il trasferimento non si verifichi automaticamente al momento della manifestazione del consenso. Ciò implica che il comportamento, anche gravemente colposo del promissario acquirente, il quale avrebbe dovuto conoscere, agendo secondo l’ordinaria diligenza, la (parziale) altruità del bene oggetto del contratto preliminare, non gli impedisce di ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
In ultimo, ai sensi dell’art. 1480 c.c., nel caso in cui si possa ritenere che il promissario acquirente avrebbe voluto acquistare il bene anche in mancanza della parte di cui non è divenuto proprietario -la quale, dunque, dovrebbe potersi identificare in una specifica quota- potrà ottenere soltanto la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.
Riportando le enunciate coordinante alla vicenda oggetto di studio, verosimilmente Mevio, essendo promissario acquirente del solo comproprietario Tizio dell’immobile -presumibilmente indivisibile, per le osservate ragioni- in proprietà anche di Caio, il quale non ha partecipato alla stipula del contratto preliminare, a seguito del decorso del termine entro cui il promittente venditore avrebbe dovuto procurarsi il bene promesso in vendita, potrà efficacemente chiedere la risoluzione del contratto e il contestuale risarcimento del danno. Converrà, infatti, alla luce delle delineate argomentazioni, non richiedere l’esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., in quanto questa non potrebbe dispiegare pienamente il suo effetto sostitutivo.
