La vendita di cosa futura rappresenta una particolare forma di vendita disciplinata all’art. 1472 c.c. e presenta delle peculiarità rispetto al contratto di vendita disciplinato in via generale dall’art. 1470 c.c. La vendita di cosa futura infatti costituisce un contratto a effetti obbligatori, analogamente alla vendita di cosa altrui (art. 1478 c.c.), in quanto l’effetto reale tipico della vendita si realizza solo in un momento successivo per effetto della venuta a esistenza del bene.

La cosa futura infatti si caratterizza per non essere ancora esistente in rerum natura, tant’è che il suo trasferimento risulta subordinato alla condicio iuris della sopravvenuta esistenza della res (art. 1472 c.c.). Si ricorda come la vendita disciplinata in via generale dall’art. 1470 c.c. è un contratto consensualistico ad effetti reali, idoneo a trasferire la proprietà di un bene o altro diritto per effetto della manifestazione del consenso (art. 1376 c.c.). Nelle ipotesi di vendita a effetti obbligatori, qual è quella avente a oggetto un bene futuro, l’effetto traslativo si manifesta in un momento successivo, ponendo in capo all’obbligato il dovere di adoperarsi per acquisire il bene compravenduto e trasferire la proprietà della cosa o del diritto alla controparte (art. 1476, c. 1 n. 2 c.c.). Pertanto in quest’ultimo caso il trasferimento della proprietà non costituisce l’effetto immediato della prestazione del consenso, così come accade nel caso della vendita a effetti reali per effetto del combinato disposto degli artt. 1376 e 1470 c.c., ma diviene una delle obbligazioni principali cui è tenuto il venditore. L’assunto si riverbera necessariamente sulla disciplina dell’esecuzione del contratto. Nella vendita obbligatoria il mancato trasferimento della proprietà costituisce inadempimento contrattuale, tale da giustificare i rimedi previsti dall’art. 1453 c.c. Tale inadempimento non è ravvisabile nella vendita a effetti reali ove il trasferimento avviene in via immediata in seguito alla manifestazione del consenso.

Il differimento degli effetti reali della vendita di cosa futura non impedisce di qualificare la fattispecie come un contratto valido ed efficace, che, secondo la giurisprudenza, si perfezionerebbe sin dal momento della sua pattuizione. La tesi in esame quindi nega la possibilità di ricondurre la vendita di cosa futura a un contratto a formazione progressiva, il cui perfezionamento dovrebbe ricondursi solo al momento della venuta a esistenza della res (Cass. civ. 20988/2009).

E’ possibile ravvisare una similitudine tra la vendita futura e il contratto di vendita condizionato, posto che anche in quest’ultima ipotesi l’efficacia del contratto non è immediata ma gli effetti sono subordinati (condizione sospensiva) o caducati (condizione risolutiva) alla verificazione di un evento futuro e incerto. Nel negozio condizionato quindi l’idoneità del contratto a produrre i suoi effetti tipici è collegato alla realizzazione di un evento, che nel caso concreto potrebbe identificarsi con la venuta a esistenza di un determinato bene (come nella vendita futura).

La differenza tra vendita condizionata e vendita futura va tuttavia ravvisata nell’incertezza che caratterizza il fatto dedotto in condizione. Nella vendita futura infatti l’oggetto del contratto, pur non esistendo in rerum natura al momento della sua stipulazione, deve essere possibile e deve essere altrettanto certa la sua venuta a esistenza.  Ciò è desumibile dal tenore dell’art. 1472 c. 2 c.c., che sancisce la nullità del contratto ove il bene non venga in essere.  In caso contrario, si verrebbe a configurare un contratto aleatorio, ammesso dall’art. 1472 c. 2 c.c. solo nell’ipotesi in cui vi sia stata una espressa manifestazione di volontà in tal senso. Il negozio condizionato si caratterizza invece per l’incertezza dell’evento, cui si ricollegano gli effetti del contratto.

La differenza può essere colta soprattutto facendo riferimento alla distinzione tra condicio facti e condicio iuris. La condicio iurisrileva infatti come requisito essenziale e presupposto necessario di un negozio giuridico, senza il quale lo stesso non esiste o è inidoneo a produrre effetti (cfr. Cass. civ. sentenza del 9.2.2006 n. 2863). Nella vendita di cosa futura la venuta esistenza del bene costituisce condicio iuris indefettibile ai sensi del comma 2 dell’art. 1472 c.c. La condicio facti invece apposta al contratto costituisce un elemento accidentale, apposto dalle parti e a cui le stesse possono rinunciare, pur mantenendo in vita il rapporto contrattuale.

Da qui l’ulteriore differenza, per ciò che concerne la mancata realizzazione della condizione, dell’improduttività degli effetti del contratto condizionato, in relazione ai quali non sarà possibile né la nullità dell’atto negoziale né il suo inadempimento, salvi i casi di cui all’art. 1359 c.c.

Quid iuris se il bene non viene a esistenza? Conformemente a quanto disposto dall’art. 1472, c. 2 c.c. la mancata venuta ad esistenza del bene determina la nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto (art. 1325 e 1418 c.c.).  La previsione normativa si giustifica alla luce del fatto che il contratto risulta valido e perfetto sin dalla sua stipulazione. Se tuttavia il bene dedotto in contratto non viene a esistenza manca ab origine uno degli elementi essenziali del contratto, ovvero l’oggetto, il quale ai sensi dell’art. 1346 c.c. deve essere lecito, determinato e possibile.

L’inesistenza dell’oggetto pertanto non potrà essere ricondotta nell’ambito dell’inadempimento del contratto, salvo il caso in cui la mancata venuta in essere della res sia imputabile alla condotta negligente del venditore, configurandosi un inadempimento ai sensi dell’art. 1476, c. 1 n. 2 c.c. La norma tuttavia fa salva l’ipotesi in cui le parti abbiano voluto stipulare un contratto aleatorio, subordinando l’esito del trasferimento a un fatto incerto e accettando il rischio della non venuta in essere del bene. In tal caso l’interpretazione del contratto risulta dirimente al fine di capire quali sia stata la volontà delle parti al momento della stipulazione del contratto. A titolo esemplificativo si pensi al caso in cui le parti si accordino sulla vendita di un determinato raccolto, la cui produzione sia tuttavia caratterizzata dall’alea delle piogge in una determinata annata e dalla sua effettiva produzione.

Ciò induce a rilevare una specifica differenza rispetto al contratto preliminare di vendita, il quale, avendo natura di vincolo giuridico preparatorio, ha per oggetto l’impegno a stipulare in via successiva il contratto definitivo rimandando a tale sede i conseguenti effetti traslativi. Al contrario, nella vendita di cosa futura, il contratto si perfeziona immediatamente con la semplice manifestazione del consenso, per cui ai fini della produzione degli effetti traslativi non è necessaria una nuova manifestazione di volontà, essendo sufficiente la venuta a esistenza del bene (Cass. civile n. 18129/2006; ex multis Cass. civile 4901/1983).

Le differenze intercorrenti tra le due fattispecie contrattuali appena descritte non sono, nella pratica, di immediata percezione. In particolare, la giurisprudenza è intervenuta per dirimere la questione sorta nell’ambito dei contratti aventi a oggetto immobili da costruire, da considerarsi nell’ipotesi tipica di bene futuro. A tal riguardo la Corte di legittimità ha affermato che la qualificazione del contratto come preliminare di vendita o come vendita futura deve essere desunta dal contenuto delle obbligazioni assunte dall’alienante. In particolare, se il venditore assume su di sé la responsabilità della venuta a esistenza del bene in vista del contratto definitivo, la vendita dovrà essere inquadrata nell’ambito del contratto preliminare di vendita.  In caso contrario, l’impegno del venditore di trasferire la proprietà dell’immobile da costruire, in assenza di ulteriori obblighi assunti per garantire l’esistenza della cosa, dovrà essere inquadrato nella vendita di cosa futura.

La differente qualificazione deve ritenersi rilevante in ragione della diversità di disciplina ove la cosa non venga a esistenza oltre a ciò che concerne la responsabilità dell’alienante. Nel contratto preliminare di vendita di immobile da costruire, la mancata venuta a esistenza del bene costituisce un inadempimento contrattuale addebitabile all’alienante che, come si è visto, è obbligato ad adoperarsi affinché il bene venga a esistenza.

Nell’ipotesi di vendita di cosa futura invece se l’immobile non viene costruito, il contratto dovrà essere dichiarato nullo per impossibilità originaria dell’oggetto, salvo il caso in cui le parti abbiano voluto stipulare un contratto aleatorio, ponendo in capo all’acquirente l’alea dell’acquisto del bene (art. 1472, c. 2 c.c.).